Hipoteka bez tajemnic

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Kredyt na budowę domu mocno różni się od kredytów przeznaczonych na zakup. Dobre zaplanowanie całego procesu pozwala na wykonanie inwestycji bez zbędnych opóźnień i dodatkowych kosztów wynikających z problemów z finansowaniem.

Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie

Pierwszą różnicą względem innych kredytów hipotecznych jest dokumentacja. Do uzyskania kredytu na budowę niezbędny jest projekt i pozwolenie na budowę. W ostatnich latach wprowadzono ułatwienia w budowie domu i istnieje możliwość budowy bez pozwolenia, ale ze zgłoszeniem. Takie rozwiązanie jest również akceptowane przez banki. Trudności w otrzymaniu kredytu pojawiają się jednak w przypadku domów do 70 m2, gdy nie mamy dziennika budowy i kierownika budowy.

Wkład własny

Następną różnicą jest wkład własny. W przypadku budowy domu wkład własny stanowi działka i wszelkie wykonane prace. Można do nich zaliczyć nakłady na wyrównanie działki, projekt architektoniczny, przyłącza i wszelkie wykonane już prace budowlane. Jednym z rozwiązań jest finansowanie wszystkich prac kredytem hipotecznym, a innym rozpoczęcie budowy samemu i finansowanie jej dokończenia. W tym drugim istnieje ryzyko, że nie otrzymamy kredytu w dobie dynamicznie zmieniającej się zdolności kredytowej.

Kosztorys

Wymagane jest również przygotowanie kosztorysu. Kosztorys to dokument opisujący poszczególne prace wraz z ich kosztem. W zależności od banku kosztorys jest mniej lub bardziej skomplikowany.

Przykład kosztorysów dwóch banków:

 

Transze

Kolejnym aspektem jest sposób wypłaty. Kredyt na budowę domu nie zostanie wypłacony jednorazowo, ale w częściach zwanych transzami. Pomiędzy transzami nastąpi kontrola wykonania prac według kosztorysu. Jej pozytywne zakończenie warunkuje wypłatę dalszych środków. Jeden z gorszych scenariuszy to brak akceptacji i odmowa wypłacenia dalszych środków przez bank. Może to znacznie przedłużyć inwestycję i zwiększyć jej koszty. Z tego powodu bardzo istotny jest wybór odpowiedniego banku i prawidłowe przygotowanie kosztorysu. W dziale przydatne dokumenty można znaleźć przykładowe, wypełnione kosztorysy budowy domu.

W okresie wypłaty transz występuje karencja. Jest to okres w którym płacone są jedynie odsetki, a kapitał kredytu nie jest spłacany. W niektórych bankach istnieje możliwość uzyskania kredytu bez karencji lub jest możliwość nadpłat kredytu w tym okresie.

Rozliczenie kosztorysu odbywa się poprzez wizytę pracownika banku na terenie budowy lub samodzielne wykonanie dokumentacji fotograficznej. To ostatnie rozwiązanie jest najłatwiejsze z punktu widzenia inwestora, nie generuje dodatkowych kosztów związanych z płatną wizytą pracownika banku i pozwala na pewną elastyczność w pokazaniu zakresu wykonanych prac. Większość banków nie wymaga rachunków i faktur za materiały i wykonane prace.

W niektórych bankach możliwe jest również finansowanie naprzemienne. To sytuacja, w której bank wypłaca część środków na budowę, kolejny etap jest finansowany ze środków własnych, a następny znowu ze środków pożyczonych od banku.

Wymagane jest doprowadzenie nieruchomości co najmniej do etapu pozwalającego na oddanie do użytkowania. Banki nie udzielają kredytów hipotecznych na inwestycje, które według kosztorysu zostaną zakończone na wczesnym etapie budowy. Wynika to z tego, że taka nieruchomość w ocenie banku jest słabym zabezpieczeniem. Oznacza to, że nie otrzymamy kredytu hipotecznego na przykład na sam stan surowy. Wymagane będzie zakończenie inwestycji. Po zakończeniu budowy wymagane będzie przedstawienie bankowi dokumentów potwierdzających oddanie nieruchomości do użytkowania.

Czas na przeprowadzenie prac budowlanych jest ograniczony. W większości banków będą to dwa lata, w niektórych 3 lata.

Koszt budowy m2

Większość banków ma również minimalny akceptowany koszt budowy jednego m2. W niektórych przypadkach może on przekraczać 4000 zł. Oznacza to, że bank nie udzieli kredytu na mniejszą kwotę, niż iloczyn powierzchni i minimalnej ceny m2. Przykładowo nie będzie możliwe udzielenie kredytu na zbudowanie domu o powierzchni 200 m2 za 200 000 zł. W zależności od banku brana jest pod uwagę powierzchnia całkowita, powierzchnia użytkowa lub powierzchnia całkowita z wyłączeniem określonych pomieszczeń takich jak garaż lub kotłownia. Występują też banki, w których to kryterium nie jest określone, a każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie.

W przypadku, gdy chcemy uzyskać niższą kwotę kredytu to jest kilka dostępnych rozwiązań.

Pierwszym z nich jest wybór banku, który będzie akceptował niską kwotę za m2 przy budowie domu. Powoduje to ograniczenie dostępnych ofert i czasami konieczność wyboru tych mniej atrakcyjnych.

Drugim z nich jest rozpoczęcie budowy za własne środki i wnioskowanie o kredyt na dalszym etapie. Oczywiście to rozwiązanie również ma wady w postaci ryzyka zmian ofert kredytowych w przyszłości (mogą być lepsze, ale też gorsze). Brak też pewności uzyskania finansowania po rozpoczęciu prac.

W niektórych bankach wnioskując o kredyt można zadeklarować wykonanie prac za własne środki. W takim przypadku można uzyskać decyzję, podpisać umowę z bankiem, ale warunkiem wypłaty środków będzie potwierdzenie zaangażowania własnych środków (zdjęcia, dziennik budowy, czasami kontrola).

Trzecim jest zwiększenie kwoty kredytu. W części banków istnieje możliwość, aby nie uruchamiać ostatniej transzy. Alternatywnie w bankach, w których nie występują opłaty początkowe zależne od kwoty kredytu oraz brak jest opłat za wcześniejszą spłatę kredyt istnieje możliwość nadpłaty kredytu zaraz po wypłacie transzy.

Kolejnym rozwiązaniem jest finansowanie naprzemienne. To finansowanie, w którym część środków wypłaca bank, część angażuje kredytobiorca, na koniec znowu wypłacane są środki z banku. Często w takim przypadku może być wymagane potwierdzenia posiadania środków.

W niektórych bankach możliwe są też pewne odstępstwa od minimalnej kwoty.

Dodatkowe informacje

Z mojego doświadczenia wynika, że zdecydowana większość klientów nie doszacowuje kosztów budowy. Zwiększenie kwoty kredytu po jego udzieleniu jest problematyczne i nie zawsze możliwe. Dlatego warto zapewnić sobie odpowiedni bufor bezpieczeństwa, odpowiednio przygotowując kosztorys. Jeśli jednak po budowie zostaną wolne środki, to można nimi nadpłacić kredyt. Istnieje też możliwość rezygnacji z wypłaty ostatniej transzy kredytu.

Występują także ograniczenia związane z powierzchnią działki i jej przeznaczeniem. W przypadku dużych działek część banków odmówi kredytowania. Niektóre banki nie zaakceptują działek większych niż 3000 m2. W innych ograniczeniem będzie 10 000 m2. Istotne jest też przeznaczenie działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego – jeśli obowiązuje on na danym terenie. Jeśli nie ma MPZP istotne są warunki zabudowy.

Najbardziej popularnym sposobem budowy domu jest system gospodarczy. Jest to przypadek, w którym inwestor samodzielnie organizuje całe przedsięwzięcie. Jest to akceptowane przez każdy bank.

W przypadku niektórych mniej typowych inwestycji takich, jak domy modułowe możliwości uzyskania kredytu będą ograniczone do tylko kilku banków. Podstawowym problemem w takim przypadku jest płatność, która odbywa się jeszcze przed wykonaniem prac.

Zabudowa zagrodowa może powodować trudności z uzyskaniem kredytem, jednak istnieje możliwość uzyskania finansowania. Istotna jest powierzchnia działki, a w niektórych bankach również wystąpi również wymóg, aby nie prowadzić działalności rolniczej.

Przypadek budowy przez generalnego wykonawcę powinien uwzględniać wymagania banków, szczególnie w zakresie harmonogramu płatności. Część banków taki kredyt będzie rozliczała tak samo jak budowę systemem gospodarczym.

Domy letniskowe także mogą być zaakceptowane, ale najczęściej warunkiem będzie całoroczny charakter domu, czyli wszystkie instalacje, wraz z instalacją centralnego ogrzewania.

Kolejnym aspektem są kredyty hipoteczne przeznaczone na budowę nieruchomości ekologicznych. W części banków w przypadku odpowiedniego współczynnika rocznego zużycia energii nieodnawialnej na m2 wynikającego z projektu architektonicznego lub zastosowania rozwiązań ekologicznych, takich jak rekuperacja dostępne są preferencyjne warunki. Przykładowo w banku ING obecnie wymagane jest, aby roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie przekroczyło 57 kWh/m2 w przypadku domu oraz 53 kWh/m2 w przypadku lokalu mieszkalnego.

Wymagana dokumentacja

Jakie dokumenty będą potrzebne przy składaniu wniosku kredytowego? Najczęściej są to:

-pozwolenie na budowę z pieczęcią ostateczności decyzji;

-dziennik budowy;

-projekt;

-warunki zabudowy lub informacja o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP);

-podstawa nabycia nieruchomości (umowa sprzedaży, umowa darowizny itp.);

-kopia mapy ewidencyjnej;

-wypis z rejestru gruntów;

-kosztorys na drukach bankowych.