Miejsca postojowe, a także boksy garażowe nabywane razem z lokalami mieszkalnymi mogą mieć różne formy prawne. Rozróżnienie ich nie zawsze jest łatwe. W tym artykule opisano dwie różne formy prawne miejsc postojowych oraz różnice między nimi.
Hala garażowa z odrębną księgą wieczystą
Pierwszym przypadkiem jest miejsce postojowe w hali garażowej z założoną odrębną księgą wieczystą. W księdze wieczystej lokalu mieszkalnego nie znajdziemy informacji o miejscu postojowym.
W takim przypadku właściciele miejsc postojowych mają udziały w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym jakim jest hala garażowa. Udziały te są wpisane w dziale II księgi wieczystej hali garażowej. Wpisane są tam konkretne osoby fizyczne lub prawne.
W dziale III księgi wieczystej wpisane są roszczenia właścicieli udziałów do poszczególnych miejsc postojowych. Wynikają one z podziału części wspólnej na podstawie umowy quoad usum. Ta umowa daje prawo wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego właścicielom konkretnego udziału.
Miejscem postojowym w takim przypadku można dysponować odrębnie od lokalu mieszkalnego – na przykład można je odrębnie sprzedać. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym stawka podatku VAT wynosi 23%. Cena miejsca postojowego jest podawana rozdzielnie od lokalu mieszkalnego. W przypadku transakcji na rynku wtórnym zawsze wystąpi podatek PCC.
Miejsce postojowe bez odrębnej księgi wieczystej
Drugim przypadkiem jest sytuacja w której hala garażowa nie została wyodrębniona jako lokal niemieszkalny. Stanowi ona pod względem prawnym jedną całość wraz z budynkiem.
W takim przypadku w dziale II księgi wieczystej gruntu i budynku nie są wpisywane konkretne osoby jako udziałowcy. W dziale II znajdują się informacje o udziałach związanych z konkretnymi lokalami mieszkalnymi. Nie ma tam wpisanych konkretnych osób fizycznych lub prawnych. To podstawowa różnica pozwalająca na określenie formy prawnej miejsca postojowego.
W tym przypadku również umowa quoad usum określa prawo wyłącznego korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Prawo wyłącznego korzystania jest jednak związane z własnością lokalu mieszkalnego, nie z własnością udziału.
Jest to opisane w dziale III księgi wieczystej gruntu i budynku:
Miejscem postojowym w takim przypadku nie można dysponować odrębnie od lokalu mieszkalnego. Jego sprzedaż jest możliwa tylko wraz z lokalem mieszkalnym. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym stawka podatku VAT wynosi 8%. Cena miejsca postojowego jest podawana łącznie z ceną lokalu mieszkalnego. W przypadku transakcji na rynku wtórnym można skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC. Więcej o tym w artykule o warunkach skorzystania z ulgi PCC. Coroczny podatek od nieruchomości jest znacznie niższy niż w przypadku miejsca postojowego z odrębną KW.
Taka forma prawna może wystąpić również w przypadku miejsc postojowych naziemnych, nazywanych również miejscami parkingowymi.
Garaż jako samodzielny lokal niemieszkalny
Mniej częstym, ale występującym przypadkiem jest garaż jako samodzielny lokal niemieszkalny. Jest to spotykane zarówno w przypadku wolnostojących garaży, jak i również garaży w budynkach wielorodzinnych. Garaż wydzielony trwałymi ścianami może stanowić odrębną nieruchomość.
W takim przypadku każdy garaż ma odrębną księgę wieczystą. W dziale II wpisani są właściciele. Nie jest zawierana umowa quad usum, bo nie występuje podział części wspólnej do wyłącznego korzystania. Co ciekawe garaż może mieć pomieszczenia przynależne, na przykład komórkę lokatorską.