Zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu, jaką może pożyczyć danemu kredytobiorcy bank. Zdolność kredytowa dotyczy jedynie kwoty kredytu, nie obejmuje i nie zawiera w sobie wkładu własnego.
Cena nieruchomości = kwota kredytu + wkład własny
Przykład
Cena nieruchomości 400 000 zł, wkład własny 100 000 zł. Kredyt zostanie udzielony na różnicę kwot, czyli 400 000 zł - 100 000 zł = 300 000 zł.
Zdolność kredytowa będzie wymagana na kwotę co najmniej 300 000 zł
Od czego zależy zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa zależy głównie od wysokości dochodów, ich źródła oraz aktualnie posiadanych zobowiązań. Istotna jest też ilość osób w gospodarstwie domowym oraz koszty jego utrzymania.
Jakie dochody są akceptowane przez banki?
Dochody analizowane przez bank muszą być otrzymywane regularnie, wymagana jest też ich dokumentacja. Akceptowane przez banki źródła dochodów to między innymi:
-umowa o pracę na czas nieokreślony, większość banków akceptuje również otrzymywane premie,
-umowa o pracę na czas określony. Banki w takim przypadku wymagają dłuższego czasu otrzymywania dochodów z tego źródła. Badany jest także okres do zakończenia umowy,
-umowa zlecenie, umowa o dzieło, umowy cywilnoprawne. Większość banków obecnie akceptuje takie źródła dochodów, wymagany jest jednak dłuższy staż niż w przypadku umowy o pracę,
-działalność gospodarcza. Banki wymagają, aby dochody z tego źródła były otrzymywane od co najmniej 12 miesięcy. Są też banki, które wymagają 24 miesięcy prowadzenia działalności. Jednocześnie w wybranych przypadkach, takich jak kontrakt B2B lub kontynuacja zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy lub w tej samej branży istnieje możliwość zaakceptowania dochodu z tego źródła nawet po 3 miesiącach. W przypadku tego źródła dochodów wystąpią bardzo duże różnice w zdolności między poszczególnymi bankami, tylko część dochodów jest brana pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej,
-emerytura,
-dochody z najmu posiadanych nieruchomości. W tym przypadku najczęściej wymagana będzie dokumentacja z PIT.
Jak badana jest zdolność kredytowa?
Każdy bank w trochę inny sposób bada zdolność kredytową. Najczęściej ocena zdolności kredytowej dokonywana jest przez banki dwoma sposobami.
Pierwszy to analiza ilościowa, polegająca na obliczeniu przez algorytm banku maksymalnej wysokości raty przy danych dochodach i zobowiązaniach, a co za tym idzie maksymalnej wysokości kredytu.
Drugi to analiza jakościowa, gdzie weryfikowane są ewentualne opóźnienia w spłacie zobowiązań, brane są pod uwagę także dane statystyczne, czyli spłacalność kredytów w grupie podobnej do profilu danego kredytobiorcy, branża zatrudnienia, rodzaj i wielkość pracodawcy, wykształcenie kredytobiorcy oraz wiele innych danych. Dokładne procedury różnią się między bankami i nie są jawne. Ten drugi etap analizy następuje po złożeniu wniosku kredytowego, może skutkować zmniejszeniem pierwotnej kwoty lub decyzją negatywną.
Koszty utrzymania gospodarstwa domowego
Każdy bank zakłada minimalne koszty utrzymania gospodarstwa domowego w zależności od liczby osób, a czasami również lokalizacji oraz dochodów. Jeśli podamy bankowi mniejsze koszty utrzymania niż te, które wynikają z danych banku to przyjęta zostanie wyższa kwota. Jeśli deklarowane koszty utrzymania gospodarstwa domowego będą wyższe niż minimalne jakie zakłada bank to również przyjęta będzie wyższa kwota.
Liczba osób w gospodarstwo domowym
Zdolność kredytowa zależy również od ilości członków gospodarstwa domowego. Osoby na utrzymaniu, które nie posiadają dochodów obniżają zdolność kredytową.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Istnieje kilka sposobów na poprawę zdolności kredytowej:
1. Najprostszym sposobem jest zmniejszenie liczby zobowiązań. Spłata pożyczek i kredytów gotówkowych, zamknięcie lub zmniejszenie limitów kart kredytowych, zamknięcie limitów odnawialnych może znacząco wpłynąć na zdolność kredytową. Nawet niewykorzystywane limity kredytowe obniżając zdolność kredytową.
2. Jeśli nie mamy możliwości spłaty zobowiązań można rozważyć ich konsolidację, czyli połączenie kilku kredytów w jeden, tak, aby finalnie uzyskać niższą ratę. Można także wydłużyć okres kredytowania, tak, aby płacić mniejszą ratę miesięcznie.
3. Kolejną możliwością jest zwiększenie dochodów. To dobry powód, aby poprosić o podwyżkę. Mimo, że banki w przypadku umowy o pracę analizują średnią dochodów z 3, 6 lub nawet 12 ostatnich miesięcy to czasami są możliwości szybszego uwzględnienia podwyżki wynagrodzenia. Często potrzebny jest do tego aneks do umowy o pracę, wraz ze zmianą stanowiska lub zakresu obowiązków. Czasami może być też potrzebna zmiana umowy z czasu określonego na nieokreślony. W przypadku, gdy tylko część wynagrodzenia otrzymujemy na konto, a resztę inną drogą to warto rozważyć zmianę, aby zwiększyć zdolność kredytową. Podobnym rozwiązaniem jest dodatkowe źródło dochodów.
4. Innym rozwiązaniem jest dodatkowy kredytobiorca. Przystąpienie do kredytu z osobą trzecią uzyskującą dochody bardzo poprawia zdolność kredytową. Zwrócić trzeba uwagę na wiek dodatkowego kredytobiorcy. Każdy bank ma ograniczony maksymalny wiek najstarszego kredytobiorcy w chwili spłaty zobowiązania.
5. W przypadku, gdy jesteśmy w związku małżeńskim, a jeden z kredytobiorców nie ma dochodów lub są one bardzo niskie rozwiązaniem może być rozdzielność majątkowa. Pozwoli to samodzielnie przystąpić do kredytu przez drugiego z kredytobiorców, a koszty utrzymania małżonka nie będą brane pod uwagę. W pewnych przypadkach może to znacząco zwiększyć zdolność kredytową.
6. W części banków oprocentowanie kredytów jest wyższe przy wkładzie własnym wynoszącym 10%. Zwiększenie wkładu do 20% skutkuje niższym oprocentowaniem, a zarazem wyższą zdolnością kredytową.
7. Zdolność kredytowa będzie też wyższa przy dłuższych okresach kredytowania. Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z wytycznymi KNF maksymalna zdolność kredytowa jest obliczana przez banki przy 25 latach okresu kredytowania. Dalsze wydłużanie okresu nie zwiększa zdolności kredytowej.
8. Wybór rat równych zamiast rat malejących również będzie skutkował wyższą zdolnością kredytową.
9. W przypadku, gdy mamy prawo do wcześniejszej emerytury może mieć to wpływ na zdolność kredytową. Bank obniży dochody do przewidywanej wysokości emerytury. W takim przypadku skrócenie okresu kredytowania może zwiększyć zdolność kredytową.
10. Podanie rzeczywistej liczby osób w gospodarstwie domowym. Przez banki brane jest pod uwagę tylko gospodarstwo domowe przystępujące do kredytu. Jeśli aktualnie mieszkamy z rodzicami lub mamy dorosłe, samodzielnie utrzymujące się dzieci to nie należy ich uwzględniać w liczbie osób gospodarstwa domowego.
11. Nie należy zawyżać kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Nie są one weryfikowane na podstawie historii rachunku. Bank bazuje na deklaracji kredytobiorcy.
12. Zdolność kredytową warto zbadać w kilku różnych bankach. Każdy bank ma inne podejście do badania zdolności kredytowej, różnice w przypadku, gdy otrzymujemy premie lub dochody z działalności gospodarczej mogą być bardzo duże i sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.
Historia kredytowa
Wbrew obiegowej opinii pozytywna historia kredytowa nie zwiększa zdolności kredytowej w przypadku kredytów hipotecznych. Zaciągając i spłacając zobowiązania kredytowe nie zwiększymy maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Czasami może mieć to nawet odwrotny skutek. Więcej o tym można przeczytać w artykule historia kredytowa.
Jeśli występowały w przeszłości opóźnienia w spłacie zobowiązań to warto sprawdzić czy da się je usunąć z BIK. Taka możliwość wystąpi jeśli opóźnienia były mniejsze niż 200 zł i nie dłuższe niż 30 dni.
Zdolność kredytowa jest obliczana przy założeniu, że kredytobiorca nie miał opóźnień w spłacie zobowiązań w przeszłości.
Przyznanie kredytu
Na koniec trzeba zwrócić uwagę na to, że zdolność kredytowa nie gwarantuje przyznania kredytu. Bank wydaje decyzje kredytową dopiero po złożeniu wniosku kredytowego, analizują zarówno sytuację kredytobiorcy, jak i wartość oraz stan prawny nieruchomości. Dopiero pozytywna decyzja kredytowa stanowi ofertę, czyli możliwość podpisania umowy z bankiem. Zawsze warto się zabezpieczyć składając wnioski do kilku banków jednocześnie, a w przypadku zakupu na rynku wtórnym dodatkowo zawierając w umowie przedwstępnej postanowienia o zwrocie zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu. Wzory umów kredytowych zawierających takie postanowienia znajdują się na naszej stronie w dziale przydatne dokumenty.
Mity na temat zdolności kredytowej
W Internecie można znaleźć wiele nieprawidłowych informacji na temat zdolności kredytowej.
Pierwszym przykładem jest informacja o większej zdolności kredytowej w przypadku małżeństw. Nie jest to prawdą, ślub nie zwiększa zdolności kredytowej. Wiele lat temu banki traktowały związki nieformalne jako dwa oddzielne gospodarstwa domowego, obecnie uległo to zmianie i wystarczy deklaracja, że dwie osoby wspólnie prowadzą gospodarstwo domowe.
Kolejną nieprawdziwą informacją jest to, że badanie zdolności kredytowej związane jest z zapytaniem do BIK i obniża scoring. Badanie zdolności metodą ilościową nie wymaga podawania danych osobowych i nie jest związane z odpytaniem bazy BIK.
Czasami można też przeczytać o tym, że do kredytu należy się przygotować poprzez wcześniejsze zbudowanie historii kredytowej. Pojawiają się pomysły takie jak karta kredytowa, żelazko na raty i podobne. Nie jest to prawdą, kredytobiorcy bez historii kredytowej mogą liczyć na identyczną zdolność jak Ci, którzy mieli w przeszłości zobowiązanie. Co więcej – posiadanie rat lub karty kredytowej obniża zdolność kredytową.
Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?
Aby sprawdzić zdolność kredytową należy dokonać obliczeń bezpośrednio w systemie banku. Występują znaczne różnice w zdolności kredytowej między poszczególnymi bankami, mogą one sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych. Szczególnie duże różnice będą w przypadku działalności gospodarczej, a mniejsze w przypadku umowy o pracę.
Kalkulatory dostępne na stronach banków najczęściej nie są wiarygodnymi narzędziami, dlatego, aby sprawdzić zdolność kredytową można sprawdzić odwiedzając placówki poszczególnych banków. Można też skontaktować się z nami za pomocą formularza zdolność kredytowa. W ciągu 24 godzin (w dni robocze) obliczymy zdolność kredytową bezpośrednio w systemach różnych banków. Obliczenia nie wiążą się z zapytaniem do BIK.