Na polskim rynku mieszkaniowym funkcjonują różne tytuły prawne do lokali. Najczęściej spotykane to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPL) oraz lokal stanowiący odrębną własność.
Choć na pierwszy rzut oka oba pozwalają „posiadać swoje mieszkanie”, to w sensie prawnym są to zupełnie inne konstrukcje. Artykuł wyjaśnia różnice oraz zalety i wady poszczególnych rozwiązań.
Spis treści
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest reliktem poprzedniego ustroju. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze regulowała zasady korzystania z zasobów spółdzielni. Otrzymanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu następowało na podstawie przydziału. Związane to było z wniesieniem wkładu budowlanego. Mógł być on wnoszony jednorazowo w całości lub ratalnie.
Od roku 2007 nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma to jednak wpływu na prawa osób już dysponujących tym prawem.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nie jest własnością nieruchomości. Właścicielem gruntu i budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można zbywać, podlega dziedziczeniu, może być przedmiotem egzekucji. SWPL może być przedmiotem wynajmu. Nie ma możliwości ustanowienia służebności osobistej, na przykład umowy dożywocia, czyli przekazania prawa do SWPL w zamian za dożywotnie utrzymanie. Zmiana przeznaczenia na cele inne niż mieszkaniowe wymaga zgody spółdzielni. Obecnie po nabyciu SWPL właściciel automatycznie staje się członkiem spółdzielni.
Założenie księgi wieczystej
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć założoną księgę wieczystą. W takim przypadku w dziale II wpisywany jest uprawniony do tego prawa.
Występują jednak spółdzielnie, których budynki mają nieuregulowany stan prawny gruntu. Oznacza to, że spółdzielnia nie jest użytkownikiem wieczystym lub właścicielem gruntu, na którym stoi budynek. W takim przypadku nie ma możliwości założenia KW dla SWPL.
Kredyt hipoteczny na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można finansować kredytem hipotecznym. Nawet jeśli nie została jeszcze założona KW, nie stanowi to przeszkody do uzyskania kredytu. W takim przypadku podstawą do analizy stanu prawnego nieruchomości jest zaświadczenie ze spółdzielni. Wniosek o założenie KW i wpis hipoteki do nowopowstałej księgi jest składany w chwili sprzedaży nieruchomości.
Omawiany wcześniej przypadek budynku stojącego na nieuregulowanym gruncie nie zostanie jednak zaakceptowany przez banki. Odmówią one w takim przypadku udzielenia kredytu.
Zalety
W przypadku długów spółdzielni nie obciążają one posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Członkowie spółdzielni nie odpowiadają wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania. Także hipoteka obciążająca nieruchomość spółdzielni nie powoduje obciążenia SWPL.
Często podnoszoną zaletą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest korzystne rozplanowanie przestrzeni oraz rozbudowana infrastruktura. Wynika to z lokalizacji w istniejącej tkance miejskiej. Kompleksowe planowanie całych osiedli zapewniało dobry dostęp do przedszkoli, szkół, terenów zielonych i ośrodków zdrowia.
Przekształcenie w odrębną własność
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność. Wymagane jest do tego złożenie wniosku do spółdzielni. Spółdzielnia jest zobligowana do zawarcia umowy przeniesienia własności w ciągu 6 miesięcy. Warunki, które trzeba spełnić to spłata wkładu budowlanego i brak zaległości w opłatach.
Upadek lub likwidacja spółdzielni
W przypadku upadku lub likwidacji spółdzielni następuje przekształcenie w odrębną własność z mocy prawa (Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Jeśli nieruchomość była obciążona hipoteką i wierzyciel nie wyda zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości, to zostanie ona wpisana do księgi wieczystej nowopowstałej odrębnej własności. To bardzo rzadkie, ale istniejące ryzyko.
Lokal stanowiący odrębną własność
Odrębna własność lokalu mieszkalnego to samodzielna nieruchomość. Nierozerwalnie związany jest z nią ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej i gruncie, na którym stoi budynek. Prawo, które reguluje odrębną własność lokalu mieszkalnego, to ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.
Odrębna własność powstaje na skutek wyodrębnienia z nieruchomości budynkowej / gruntowej lub przekształcenia innego prawa, na przykład spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Aby było możliwe utworzenie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w budynku muszą być co najmniej dwa lokale. Do formalnego powstania odrębnej własności dochodzi podczas wpisu w księdze wieczystej.
Nieruchomością zarządza wspólnota mieszkaniowa lub zarządca. Najczęściej jest to związane z niższymi opłatami niż w przypadku spółdzielni.
Odrębną własność można obciążyć służebnościami osobistymi.
Odpowiedzialność właścicieli lokali stanowiących odrębną własność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej jest proporcjonalna do udziałów w nieruchomości wspólnej. W skrajnych sytuacjach może być prowadzona egzekucja z lokalu.
Porównanie
| Kryterium | Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPL) | Lokal stanowiący odrębną własność |
|---|---|---|
| Charakter prawny | Ograniczone prawo rzeczowe | Pełna własność samodzielnej nieruchomości |
| Własność gruntu i budynku | Spółdzielnia mieszkaniowa | Współwłasność gruntu i części wspólnych |
| Księga wieczysta | Może być założona, o ile stan prawny gruntu jest uregulowany | Zawsze powstaje – wpis ma charakter konstytutywny |
| Wpis w dziale II księgi wieczystej | Uprawniony z tytułu SWPL | Właściciel lokalu |
| Możliwość sprzedaży | Tak | Tak |
| Dziedziczenie | Tak | Tak |
| Wynajem lokalu | Tak | Tak |
| Egzekucja komornicza | Tak | Tak |
| Służebności osobiste (np. dożywocie) | Nie | Tak |
| Członkostwo | Automatyczne po nabyciu prawa | Nie dotyczy |
| Zarządzanie nieruchomością | Spółdzielnia mieszkaniowa | Wspólnota mieszkaniowa lub zarządca |
| Odpowiedzialność za zobowiązania | Brak odpowiedzialności za długi spółdzielni | Odpowiedzialność proporcjonalna do udziału |
| Kredyt hipoteczny | Akceptowany przez banki | Akceptowany przez banki |
| Wpływ na warunki kredytu | Brak | Brak |
| Możliwość przekształcenia | Tak – na wniosek lub z mocy prawa | Nie dotyczy |
| Typowe lokalizacje | Starsze osiedla, centra miast | Nowe i starsze inwestycje |
| Praktyczny komfort korzystania | Zbliżony do własności | Zbliżony do SWPL |
Podsumowanie
Odrębna własność jest uważana za pełniejsze prawo od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W praktyce różnice są jednak bardzo małe i zwykle w żadnym stopniu nie wpływają na możliwość korzystania z lokalu.