Stykając się z kredytem hipotecznym po raz pierwszy można spotkać się z pojęciem marży i prowizji. Często są też one mylone między sobą. W tym artykule postaram się wyjaśnić oba pojęcia i ich wypływ na koszt kredytu.
Prowizja
Prowizja jest to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu hipotecznego. Jest ona zależna od kwoty kredytu, najczęściej obliczana jako procentowa wartość kwoty kredytu. Prowizja wynosi najczęściej do 3%, ale dzisiaj dostępna jest bardzo duża ilość ofert bez prowizji – wynosi ona wtedy 0%.
Przykład pierwszy
Kredyt na kwotę 300 000 zł, z prowizją 2%, czyli 6000 zł. Bank udziela kredytu na kwotę 300 000 zł, kredytobiorca przed wypłatą kredytu wpłaca do banku 6000 zł.
Prowizja jest płatna własnymi środkami kredytobiorcy. Oznacza to, że przed wypłatą kredytu należy wpłacić do banku pieniądze na pokrycie prowizji. Prowizję można również kredytować, oznacza to, że bank udzielając kredytu na podstawowy cel pożyczy również środki na pokrycie prowizji. Oczywiście od tych środków będą naliczane odsetki.
Przykład drugi
Kredyt na kwotę 300 000 zł, z prowizją 2%, czyli 6000 zł. Prowizja jest kredytowana. Bank udziela kredytu na kwotę 306 000 zł, w tym 300 000 zł na podstawowy cel i 6000 zł na pokrycie prowizji. Kredytobiorca przed wypłatą kredytu nie wpłaca do banku żadnych środków.
Marża
Marża jest składnikiem oprocentowania. Wysokość marży zależy od oferty konkretnego banku, kwoty kredytu, wkładu własnego, a czasami nawet lokalizacji nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego jest sumą marży i stawki WIBOR. O stawce WIBOR można przeczytać w moim drugim artykule.
Oprocentowanie = marża + WIBOR
W przypadku oprocentowania czasowo stałego marża co do zasady nie występuje. Oprocentowanie podawane jest jako jedna wartość, bez wyróżnienia poszczególnych składników. Wyjątkiem jest bank PKO BP, w którym czasowo stałe oprocentowanie jest sumą marży i stałej stopy bazowej. Stała stopa bazowa to ustalana przez ten bank wartość zastępująca stawkę WIBOR.
Czy lepiej jest wybrać kredyt z niższą marżą, czy niższą prowizją?
Idealnie byłoby, gdyby obie wartości byłby jak najmniejsze. Najczęściej nie jest to jednak możliwe. Część banków pozwala wybrać pomiędzy ofertą z niższą marżą i prowizją, a ofertą z wyższą marżą, ale bez prowizji. Przedstawia to poniższy wykres:
Jak widać na powyższym wykresie kredyty z prowizją i niższą marżą są korzystniejsze przy długich okresach spłaty, a kredyt bez prowizji, ale z wyższą marżą jest tańszy przy krótszych okresach kredytowania. Średni czas spłaty kredytu hipotecznego w Polsce to kilkanaście lat. Z tego względu w większości przypadków korzystniejszym wyborem są oferty bez prowizji, zwiększają one opłacalność nadpłat kredytu oraz jego ewentualne refinansowanie. Są także korzystniejsze, jeśli będziemy planowali sprzedać nieruchomość w trakcie kredytu.
Ukryta prowizja
Haczykiem, który występuje w niektórych bankach jest ubezpieczenie utraty pracy. Często podobnie jak prowizja jest to jednorazowa opłata, którą trzeba wnieść przed wypłatą kredytu. Może kosztować nawet 3,25% kwoty kredytu. Mimo, że nazwa ubezpieczenie pozwala myśleć, że otrzymamy od ubezpieczyciela świadczenie w przypadku utraty pracy to w rzeczywistości liczba wyłączeń odpowiedzialności powoduje, że w większości standardowych przypadków ubezpieczenie nie zostanie wypłacone. Ten produkt zwykle trzeba traktować tak samo, jak prowizję.