Symulacje banków i ekspertów kredytowych przedstawiają klientom całkowitą kwotę do spłaty lub całkowity koszt kredytu. Głównym kosztem są odsetki. Szczególnie przy dłuższych okresach kredytowania jest to zwykle bardzo duża suma. W tym artykule postaram się wyjaśnić jak naliczane są odsetki.
Czym są odsetki?
Odsetki jest to wynagrodzenie banku za korzystanie z pieniędzy pożyczonych od banku, nazywanych też kapitałem. Odsetki nie są naliczone od razu, nie są naliczone z góry za cały okres kredytowania. Są one naliczane na bieżąco, codziennie i płatne raz w miesiącu. Wtedy się zerują i są naliczane od początku. W każdej chwili spłacania kredytu kredytobiorca jest winny bankowi tylko aktualny kapitał do spłaty plus ewentualne odsetki naliczone od daty płatności ostatniej raty. Rata kredytu zawiera w sobie część odsetkową i część kapitałową, łącznie nazywana jest ratą całkowitą.
Odsetki płatne miesięcznie są naliczane na podstawie aktualnego kapitału do spłaty i aktualnej wysokości oprocentowania.
Stosowane są dwa rodzaje oprocentowania kredytów. Zmienne, zależne od stawek referencyjnych oraz stałe, czyli zamrożone na pewien okres, w większości banków na 5 lat.
Oprocentowanie zmienne
Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch części, stałej marży banku i zmiennej stawki referencyjnej WIBOR lub WIRON.
Oprocentowanie zmienne = marża + WIBOR
lub
Oprocentowanie zmienne = marża + WIRON
Oprocentowanie stałe
Oprocentowanie czasowo stałe w większości banków nie ma wyróżnionej marży, jest jednolitą stawką. Występują jednak wyjątki takie jak PKO BP, gdzie stałe oprocentowanie jest sumą marży banku i wewnętrznej stawki bazowej.
Jak naliczane są odsetki?
Odsetki bez względu na rodzaj oprocentowania są naliczane według prostego wzoru:
Odsetki miesięczne = aktualny kapitał * oprocentowanie / 12
Przykład:
Kapitał do spłaty 100 000 zł, oprocentowanie 6%
odsetki miesięczne = 100 000 zł *6% /12 = 500 zł
W przypadku braku spłaty kapitału odsetki od tej kwoty za cały roku wyniosłyby dokładnie 6%, czyli 6000 zł, a po 30 latach ich suma wyniosłaby wyniósłby 180 000 zł.
W rzeczywistości odsetki za cały rok będą mniejsze, prawie o połowę – wynika to z tego, że w każdej racie spłacany jest również kapitał kredytu (nazywane jest to kapitałową częścią raty), a koszt za 30 lat znacznie niższy.
Jak łatwo zauważyć na koszt kredytu olbrzymi wpływ będzie miało tempo spłacania kapitału, czyli części kapitałowej w każdej racie.
Tempo spłacania kapitału zależy od okresu kredytowania. Krótsze okresy spłaty skutkują szybszą spłatą kapitału (większą częścią kapitałową raty), czyli szybszym zmniejszaniem się wartości na podstawie której naliczane są odsetki. W naturalny sposób powoduje to też zwiększenie płatnej co miesiąc raty całkowitej.
Drugim czynnikiem wpływającym na szybkość zmniejszania się kapitału kredytu jest rodzaj harmonogramu spłaty. W większości banków istnieje możliwość wyboru harmonogramu spłaty rat kredytowych.
Raty malejące
Pierwszy sposób spłaty to raty malejące. Charakteryzują się stałą częścią spłacanego kapitału. Kwota kapitału w każdej racie to pierwotna kwota kredytu podzielona przez okres kredytowania.
W przypadku, gdy kwota kredytu wyniesie 100 000 zł, a okres kredytowa 100 miesięcy (8 lat i 4 miesiące) to kapitałowa część raty wyniesie 100 000 zł/ 100 miesięcy, czyli 1000 zł.
Oznacza to, że odsetki w kolejnej racie będą naliczone od kwoty 100 000 zł – 1000 zł = 99 000 zł
Przykład:
Rata druga, kapitał do spłaty 99 000 zł, oprocentowanie 6%, odsetki 6000/12 = 495 zł
Wyżej widoczny jest przykład fragmentu harmonogramu rat malejących.
Wykres wysokości raty w czasie.
Raty równe
Drugi rodzaj harmonogramu spłaty to raty równe nazywane również ratami annuitetowymi. Część kapitałowa jest w tym przypadku rosnąca, a łączna wysokość raty nie ulega zmianie między poszczególnymi miesiącami.
Przykład harmonogramu rat równych.
Wykres wysokości raty w czasie
Porównanie rat równych i rat malejących
Raty równe przy tej samej kwocie kredytu, tym samym oprocentowaniu i okresie spłaty będą się cechowały niższą ratą w początkowym okresie kredytowania. Wynika to z niższej części kapitałowej raty. Skutkiem tego będą wyższe odsetki za cały okres kredytowania.
Wybór według wysokości raty
Z uwagi na różnicę w wysokości raty kredytobiorca chcący płacić co miesiąc określoną wysokość raty będzie miał do wyboru raty równe z krótszym okresem kredytowania lub raty malejące z dłuższym okresem kredytowania. W takim przypadku korzystniejsze pod względem kosztów kredytu jest wybranie rat równych z krótszym okresem kredytowania.
Przykład:
Kredyt na kwotę 500 000 zł, oprocentowanie 6%.
Kredytobiorca, który chce płacić początkową ratę 4000 zł będzie miał do wyboru raty malejące z okresem kredytowania wynoszącym 333 miesiące, czyli 27 lat i 9 miesięcy. Przewidywana suma odsetek wyniesie 417 500 zł.
W przypadku rat równych z ratą wynoszącą 4000 zł okres kredytowania wyniesie 197 miesięcy, czyli 16 lat i 5 miesięcy. Szacowana suma odsetek wyniesie 287 190 zł.
Nadpłaty kredytu
Dzisiaj wielu kredytobiorców celowo wybiera kredyty z długim okresem kredytowania, z ratami równymi, po to, aby rata, którą są zobowiązani płacić bankowi była jak najmniejsza. Daje to poczucie bezpieczeństwa na wypadek różnych zawirowań życiowych.
Aby ograniczyć koszt kredytu stosowane są nadpłaty. W przypadku, gdy są one regularne daje to największe korzyści. Odpowiednio nadpłacając kredyt można osiągnąć jego koszt na takim samym poziomie jak przy krótszym okresie kredytowania i/lub ratach malejących. Więcej o nadpłatach można przeczytać w naszym artykule.
Karencja
W przypadku kredytów na zakup nieruchomości w budowie na rynku pierwotnym lub na budowę domu kredyt nie jest wypłacany jednorazowo, ale w częściach nazywanych transzami. Związana jest z tym karencja w spłacie kapitału. To okres, w którym nie są spłacane raty kapitałowo – odsetkowe, a jedynie płacona jest odsetkowa część raty od sumy aktualnie wypłaconych transz. Z punktu widzenia kredytobiorcy karencja zwiększa koszt kredytu. Standardowo karencja kończy się po wypłacie całego kredytu. W części banków możliwa jest wcześniejsza rezygnacja z karencji lub ręczne dokonywanie nadpłat w tym czasie.