LTV, czyli Loan do Value jest to wyrażony procentowo stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia.
Przykład
Wartość nieruchomości 800 000 zł, wkład własny 160 000 zł. Kredyt zostanie udzielony na kwotę 640 000 zł, a LTV będzie równe 640 000 / 800 000 zł, czyli 80%.
Jak można zauważyć LTV wynoszące 80% oznacza, że wkład własny wynosi 20%.
Skąd bank zna wartość nieruchomości?
Wartość nieruchomość wynika z operatu szacunkowego, czyli dokumentu sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego w którym określa on wartość nieruchomości. Wykonanie operatu może być zlecone przez bank lub przez kredytobiorcę.
Zwrócić uwagę trzeba też na to, że wartość nieruchomości nie musi być równa cenie zakupu. Niższa wycena od ceny zakupu może skutkować koniecznością zwiększenia wkładu własnego. Wyższa wycena daje możliwość kredytowania prowizji bądź innych opłat lub pozwala na uniknięcie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Na co wpływa LTV?
Wysokość LTV wpływa na możliwość uzyskania kredytu w danym banku, część banków akceptuje LTV nie wyższe niż 80%, co oznacza konieczność wniesienia co najmniej 20% wkładu własnego. Banki, które akceptują 10% wkładu własnego maksymalne LTV wyznaczają na poziomie 90%.
Z LTV wyższym niż 80%, czyli wkładem własnym mniejszym niż 20% może być związane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to podwyższenie oprocentowania kredytu do czasu spłaty 20% kapitału. W wielu bankach udzielających kredytów z wkładem własnym mniejszym niż 20% takie ubezpieczenie nie występuje, ale oferta ma gorsze parametry przez cały okres kredytowania. Rozwiązaniem może być refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku w chwili, gdy LTV na skutek spłat kolejnych rat kapitałowych spadnie poniżej 80%.
W większości banków powyżej 20% wkładu własnego oferta nie ulega zmianie. Są jednak też takie, które na przykład przy 40% wkładu (czyli LTV poniżej 60%) oferują nieco korzystniejsze parametry cenowe.
LTV wykończenie lub remont
W przypadku, gdy kredyt jest udzielany na zakup i na wykończenie bądź remont bank będzie obliczał przyszłą wartość nieruchomości, czyli po przeprowadzeniu prac i na jej podstawie obliczał LTV.
Przykład zakup za 800 000 zł, kwota na remont 100 000 zł, wkład własny 180 000 zł.
Przyszła wartość nieruchomości w takim przypadku będzie wynosiła 900 000 zł (800 000 zł + 100 000 zł), kredyt zostanie udzielony na kwotę 720 000 zł (620 000 zł na zakup, 100 000 zł na wykończenie) LTV wyniesie zatem 720 000 zł / 900 000 zł = 80%. Zwrócić uwagę trzeba na to, że aby osiągnąć takie same LTV wkład własny jest o 20 000 zł wyższy niż w poprzednim przypadku.
Kredytowanie remontu jest szczególnie korzystne w przypadku, gdy planowaliśmy wykonać prace za własne środki, a wkład własny wynosiłby mniej niż 20%. W takiej sytuacji korzystniej jest posiadane środki wnieść jako wkład własny, a remont finansować środkami uzyskanymi od banku. Pozwoli to na uzyskanie lepszych parametrów cenowych kredytu.
Wariant 1 – zakup przy pomocy kredytu i remont za środki własne.
Cena nieruchomości 800 000 zł, wkład własny 80 000 zł i remont za środki własne w kwocie 100 000 zł. Kredyt zostanie udzielony na kwotę 720 000 zł. W takim przypadku otrzymujemy LTV wynoszące 90%, co może wiązać się z gorszymi parametrami cenowymi kredytu.
Wariant 2 – zakup i remont przy pomocy kredytu
Cena nieruchomości 800 000 zł, wkład własny 180 000 zł i remont 100 000 zł finansowany kredytem. Kredyt zostanie udzielony w kwocie 620 000 zł na zakup i 100 000 zł na remont, razem 720 000 zł. W takim przypadku otrzymujemy LTV wynoszące 80%, co poprawia parametry cenowe kredytu.
LTV przy budowie domu
Jeśli celem kredytu jest budowa domu to wkład własny stanowi wartość działki i jeśli budowa została już rozpoczęta to również wartość aktualnie wykonanych prac. Podobnie jak przy remoncie obliczana będzie przyszła wartość inwestycji. Będzie to suma wartości działki, już wykonanych prac i prac pozostałych do wykonania.
Jeśli działka ma odpowiednią wartość to o kredyt można wnioskować bez rozpoczynania prac budowlanych za własne środki. W przypadku, gdyby była za niska rozwiązaniem jest samodzielnie zaczęcie budowy. Więcej o kredycie na budowę domu można przeczytać w artykule.
Kalkulator LTV
Aby samodzielnie obliczyć LTV można skorzystać z kalkulatora na naszej stronie. Pozwala on na obliczenie tego parametru w różnych przypadkach, takich jak zakup, zakup z remontem lub wykończeniem oraz budowa domu. Link do kalkulatora