Zakup mieszkania od dewelopera, czyli nieruchomości na rynku pierwotnym jest alternatywą dla zakupu nieruchomości na wyniku wtórnym. Według statystyk udział rynku pierwotnego ciągle rośnie i obecnie stanowi on większość transakcji na rynku nieruchomości.
Zakup mieszkania w budowie na rynku pierwotnym od dewelopera
Najczęściej nabywane są nieruchomości będące jeszcze w trakcie budowy. Pozwala to na większy wybór mieszkań w danej inwestycji – wraz z upływem czasu sprzedawane są kolejne lokale i dostępność spada. Bywa, że w szczególnie atrakcyjnych inwestycjach większość mieszkań zostaje sprzedana na bardzo wczesnym etapie budowy.
Proces zakupu takiej nieruchomości jest uregulowany przez Ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zwaną także ustawą deweloperską.
Przebieg zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym ilustruje poniższa grafika.
Umowa rezerwacyjna
Pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniej nieruchomości i podpisanie umowy rezerwacyjnej.
Decyzja wstępna
Większość banków wydaje decyzję wstępną, a do wydania decyzji ostatecznej wymaga podpisania umowy deweloperskiej.
Decyzja kredytowa
Po analizie wniosku kredytowego bank wydaje ostateczną decyzję kredytową. Część banków wydaje decyzję ostateczną na podstawie samej umowy rezerwacyjnej.
Umowa kredytowa
Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy z bankiem. Na jej podstawie następuje wypłata kredytu.
Wypłata kredytu
Po spełnieniu wszystkich warunków bank wypłaca pierwszą transzę kredytu na rachunek powierniczy dewelopera.
Zakończenie budowy i odbiór nieruchomości
Po zakończeniu budowy następuje odbiór nieruchomości od dewelopera.
Umowa ustanowienia i przeniesienia własności
To ostatni etap zakupu w którym stajemy się właścicielami nieruchomości. Ta umowa jest zawsze podpisywana w formie aktu notarialnego.
Po wyborze konkretnej inwestycji i konkretnego lokalu mieszkalnego pierwszym krokiem jest podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej. Jest to umowa w której strony uzgadniają warunki i termin kolejnego etapu formalnego, czyli podpisania umowy deweloperskiej. Zarezerwowana nieruchomość zostaje wyłączona ze sprzedaży. Deweloper jest też zobowiązany do przekazania nabywcy prospektu informacyjnego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna po nowelizacji ustawy deweloperskiej z 1 lipca 2022 r. została uregulowana prawnie. Główną zmianą jest ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekroczyć 1% ceny nieruchomości. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet wkładu własnego. W przypadku nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej deweloper zobowiązany jest do zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Jeśli deweloper nie wykona zobowiązań umowy rezerwacyjnej, na przykład nie przystąpi do umowy deweloperskiej to będzie zobowiązany do oddania rezerwującemu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej.
Część deweloperów próbuje omijać wymagania ustawy deweloperskiej i zastępują umowę rezerwacyjną na przykład umową pierwszeństwa sprzedaży, czasowego wyłączenia ze sprzedaży itp. Pozwala to na uniknięcie niekorzystnych dla deweloperów obwarowań prawnych.
Na podstawie umowy rezerwacyjnej składane są wnioski kredytowe, najczęściej do kilku banków jednocześnie.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe. Bywa, że część deweloperów wymaga od razu podpisania umowy deweloperskiej. Wtedy ta umowa jest podstawą do złożenia wniosków kredytowych. W przypadku nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej rozwiązanie umowy deweloperskiej może być bardziej kosztowe oraz trudniejsze niż w przypadku umowy rezerwacyjnej.
Kolejnym etapem procesu zakupu jest podpisanie umowy deweloperskiej. Ta umowa jest podpisywana zawsze w formie aktu notarialnego. Połowę taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza oraz innych opłat opłaca deweloper, a drugą połowę kupujący. Jest to umowa w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania oraz ustanowienia i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na kupującego. Kupujący zobowiązuje się do płatności oraz przyjęcia własności.
Decyzja kredytowa w części banków jest wydawana na podstawie samej umowy rezerwacyjnej, a w innych ta umowa pozwala na otrzymanie wstępnej decyzji kredytowej, a decyzja ostateczna jest wydawana po dostarczeniu umowy deweloperskiej. Po wydaniu decyzji kredytowej można podpisać z bankiem umowę kredytową i uruchomić, czyli wypłacić kredyt.
Płatność ceny za nieruchomość w przypadku zakupu nieruchomości będącej w budowie na rynku pierwotnym następuje po podpisaniu umowy deweloperskiej. Nie jest ona jednak jednorazowa, lecz płacona w częściach zwanych transzami. Wielkość i daty płatności transz są uzgodnione w umowie deweloperskiej i powiązane z harmonogramem budowy. W okresie wypłaty transz obwiązuje karencja w spłacie kapitału. Jest to okres w którym kapitał kredytu nie jest spłacany, ale są płacone odsetki od sumy aktualnie wypłaconych transz.
Przykładowy harmonogram płatności na rzecz dewelopera:
Pierwszymi płatnościami jest wkład własny, a następnie bank wypłaca środki z kredytu. Może również wystąpić sytuacja w której dana transza jest finansowana częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego.
Środki nie trafiają jednak bezpośrednio na zwykły rachunek bankowy dewelopera. Zgodnie z ustawą deweloperską stosowane są środki ochrony nabywcy i pieniądze są księgowane na rachunkach powierniczych. Są to rachunki prowadzone przez banki, które kontrolują dewelopera. Występują dwa rodzaje rachunków powierniczych – zamknięty – w którym deweloper ma dostęp do środków dopiero po zakończeniu całej budowy oraz otwarty – w którym deweloper rozporządza środkami po zakończeniu danego etapu budowy.
Po wybudowaniu nieruchomości, oddaniu jej do użytkowania oraz odebraniu nieruchomości następuje ostatni etap procesu zakupu – jest to umowa przeniesienia i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Jest ona podpisywana w formie aktu notarialnego, a zatem jest to druga wizyta u notariusza w procesie zakupu. Ta umowa bywa nazywana umową końcową. Płatności opłat notarialnych za tę umowę ponosi nabywca.
Pozostają tylko formalności po zakupie o którym można przeczytać w artykule.
Zakup nieruchomości oddanej do użytkowania
W przypadku, gdy budowa została już formalnie zakończona proces zakupu wygląda inaczej. Zamiast umowy deweloperskiej i umowy rezerwacyjnej podpisywana jest umowa przedwstępna. Może mieć ona formę cywilnoprawną lub aktu notarialnego. Jest to umowa w której strony zobowiązują się do podpisania umowy sprzedaży w terminie i na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.
Płatność w zależności od ustaleń umownych może być wymagana od razu po podpisaniu umowy przedwstępnej lub dopiero po umowie sprzedaży. Po zmianach ustawy deweloperskiej, w przypadku, gdy do płatności dochodzi na podstawie samej umowy przedwstępnej to musi mieć ona formę aktu notarialnego, a środki powinny trafić na rachunek powierniczy. Jeśli do płatności dochodzi po umowie sprzedaży to umowa przedwstępna nie musi mieć być zawierana u notariusza, nie jest także wymagany rachunek powierniczy.
Zakup domu od małej firmy budowlanej
W przypadku domów jednorodzinnych można spotkać się z ofertą sprzedaży działek z rozpoczętą budową sprzedawanych przez firmy budowlane, które formalnie nie są deweloperem. Jeśli do sprzedaży dochodzi w trakcie budowy to proces rozpoczyna się od podpisania umowy przedwstępnej. Następnie po złożeniu wniosków kredytowych, uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej i zawarciu umowy kredytowej z bankiem następuje podpisanie umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego. Kolejnym etapem jest wypłata części kredytu przeznaczonej na zakup, przeniesienie pozwolenia na budowę, wypłata kredytu na budowę i zakończenie inwestycji. Z punktu widzenia banku proces jest identyczny jak budowa domu systemem gospodarczym link. Wykonawcą dalszych prac może być firma sprzedająca nieruchomość.
W takim przypadku nie są zapewnione środki ochrony nabywcy wynikające z ustawy deweloperskiej takie jak rachunek powierniczy.
W przypadku, gdy kupujemy nieruchomość na etapie w którym budowa została już zakończona to proces jest prostszy i przypomina zakup nieruchomości na rynku wtórnym.
Kredytowania wykończenia
W każdym banku oprócz możliwości finansowania samego zakupu nieruchomości istnieje możliwość kredytowania remontu lub wykończenia. Do uzyskania środków na ten cel niezbędne jest przygotowanie prostego kosztorysu.
Po wykonaniu prac wymagane jest rozliczenie kosztorysu. Nie są do tego wymagane faktury lub rachunki. Bank będzie weryfikował tylko wykonanie prac. W zależności od banku polega to na terenowej wizycie pracownika, czasami jest ona płatna lub samodzielnym wykonaniu dokumentacji fotograficznej i dołączeniu jej do bankowości internetowej. To drugie rozwiązanie jest uznawane za wygodniejsze i bardziej elastyczne.