Uzyskując kredyt hipoteczny należy posiadać wkład własny. Jest to wymóg KNF oraz banków. Nierzadko zebranie wkładu własnego stanowi duże wyzwanie. Jego brak może uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego.
Co to jest wkład własny?
Wkład własny to udział swoich własnych środków w całej inwestycji. Kredyt hipoteczny jest udzielany na resztę kwoty. W przypadku nieruchomości za 600 000 zł przy wkładzie własnym wynoszącym 200 000 zł kredyt zostanie udzielony na różnicę, czyli kwotę 400 000 zł.
Cena nieruchomości = kwota kredytu + wkład własny
Czy wkład własny jest wpłacany do banku?
Wkład własny nie jest wpłacany do banku. Trafia on do sprzedającego na rynku wtórnym lub do dewelopera na rynku pierwotnym. Kredyt jest udzielany po pozostałą część ceny i wypłacany po potwierdzeniu wpłaty wkładu własnego.
Ile powinien wynosić wkład własny?
Minimalna akceptowana przez banki wysokość wkładu własnego to 10%. Taka możliwość jest jednak tylko w części banków. Wiele wymaga wkładu własnego na poziomie nie mniejszym niż 20%. W bankach, które udzielają kredytów z dziesięcioprocentowym wkładem własnym zwiększenie go do dwudziestu procent pozwala na uzyskanie lepszych warunków cenowych kredytu.
Maksymalny wkład własny nie jest ograniczony. Im większy wkład własny tym mniejsza kwota kredytu, czyli również jego finalny koszt. W większości banków powyżej 20% warunki cenowe nie ulegają zmianie. Na rynku są jednak banki, w których wkład własny powyżej 40% obniża marżę lub okresowo
stałe oprocentowanie kredytu.
Wkład własny wpływa na LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Więcej o tym w artykule na temat LTV.
Czy można otrzymać kredyt bez wkładu własnego?
Tak, istnieje również możliwość uzyskania kredytu bez wkładu własnego. Takie finansowanie można uzyskać w programie RKM – Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Pozwala to na uzyskanie kredytu nawet na 100% ceny nieruchomości.
Uwaga – nie są to jednak dodatkowe, darmowe środki. Kredyty w programie RKM, udzielane są z gwarancją, czyli po prostu poręczeniem wkładu własnego. Kredyt zostanie udzielony na większą kwotę, więc będzie droższy. Z rozwiązania można skorzystać tylko w części banków.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
W przypadku, gdy wkład własny jest niższy niż 20% banki stosują zgodnie z wytycznymi KNF ubezpieczenie brakującej części wkładu własnego. Kiedyś wiązało się to z podwyższeniem marży kredytu do czasu spłaty brakującej części wkładu. Obecnie większość banków odeszła od tego rozwiązania i nie pobiera dodatkowej opłaty z tego tytułu. Warunki kredytu są jednak gorsze niż w przypadku kredytów udzielanych z 20% wkładem własnym.
Jakie formy wkładu własnego są akceptowane?
Podstawowym wkładem własnym są środki gotówkowe. W niektórych przypadkach istnieje możliwość wniesienia wkładu własnego w postaci środków z PPK, IKE, IKZE, OPIE. Czasami wkładem własnym może być również inna nieruchomość.
Czy zadatek lub zaliczka stanowią wkład własny?
Zadatek lub zaliczka stanowią wkład własny. Jeśli łączny wkład własny wynosi na przykład 100 000 zł, a zadatek wynosił 10 000 zł to do wniesienia pozostaje 90 000 zł.
Istnieje też możliwość skonstruowania umowy przedwstępnej w taki sposób, aby zadatek lub zaliczka były w pełni zwrócone przez sprzedającego przy umowie sprzedaży i nie stanowiły wkładu własnego. Jest to czasami stosowane w kredytach w programie RKM, po to, aby uzyskać finansowanie 100%
ceny nieruchomości.
Wkład własny z PPK
PPK, czyli pracownicze plany kapitałowe umożliwiają wypłatę środków w dowolnym momencie. Potrącany jest jednak wtedy podatek, wpłata powitalna, dopłaty roczne i część wpłat pracodawcy. Aby tego uniknąć można skorzystać z wypłaty środków z PPK bezpośrednio na wkład własny. W takim
przypadku instytucja prowadząca rachunek wypłaca środki sprzedającemu lub deweloperowi. Występuje jednak obowiązek zwrotu tych środków do PPK w ciągu 5 lat.
Podejście banków do akceptacji pieniędzy z PPK jako wkładu własnego jest jednak różne. Część banków zupełnie nie uznaje środków z PPK jako wkład własny. Potwierdzenie przelania środków przez instytucję prowadzącą PPK nie jest akceptowane. W przypadku rynku pierwotnego można to obejść poprzez oświadczenie dewelopera o otrzymaniu środków. Na rynku wtórnym jest trudniej, ale również
istnieje możliwość, aby sprzedający w akcie notarialnym potwierdził otrzymanie pieniędzy. Wypłata z PPK w takim przypadku następuje przed zawarciem umowy sprzedaży. Rodzi to ryzyko na wypadek, gdyby finalnie nie doszło do podpisania aktu notarialnego.
Podejście banków do PPK się jednak zmienia i coraz więcej instytucji akceptuje bezpośrednio środki z PPK jako wkład własny.
Wkład własny z IKE IKZE, OPIE
Dopuszczalnym przez KNF i prawo wkładem własnym jest zabezpieczenie na oszczędnościach emerytalnych. Banki mogą uznać takie oszczędności jako wkład bez ich wypłaty. Niestety, ale w praktyce większość banków nie akceptuje tego rozwiązania. Wymagana jest wypłata, co wiąże się z koniecznością zapłaty podatku i utratą ulg podatkowych.
Obecnie tylko jeden bank akceptuje wkład własny w tej formie bez konieczności wypłaty.
Wkład własny w postaci innej nieruchomości
Posiadanie innej nieruchomości pozwala na użycie jej jako dodatkowego wkładu własnego. Wpływa to na łączną wartość zabezpieczenia i zmniejsza LTV. Wymagane będzie jednak wniesienie wkładu własnego również w formie pieniężnej.
Obecnie tylko jeden bank umożliwia całkowite zastąpienie gotówkowego wkładu własnego inna nieruchomością. Takie rozwiązanie ma jednak wady. Podwaja to koszt wyceny nieruchomości, ale głównym problemem jest hipoteka łączna ustanowiona na dwóch nieruchomościach. Ogranicza to swobodne rozporządzenie nieruchomościami. Do sprzedaży jednej z nich wymagana jest zgoda banku.
Działka i wartość rozpoczętych prac przy budowie domu
W przypadku budowy domu wkład własny stanowi wartość działki. Jeśli budowa została już rozpoczęta to również wartość wykonanych prac jest zaliczana do wkładu własnego. W niektórych bankach istnieje też możliwość zaliczenia do wkładu własnego materiałów budowlanych przewiezionych na plac budowy.
Finansowanie naprzemienne
Jest to rozwiązanie stosowane głównie w przypadku kredytów na budowę domu. Polega na wnoszeniu własnych środków w trakcie trwania inwestycji. Naprzemiennie inwestor i bank finansują kolejne etapy budowy. Zwykle banki wymagają, aby ostatni etap był finansowany z kredytu.
Książeczka mieszkaniowa
Obecnie posiadanie książeczek mieszkaniowych przestało być popularne. Mimo to istnieje możliwość akceptacji przez banki środków zgromadzonych na książeczce. Cel kredytowania musi spełniać warunki do wypłaty premii gwarancyjnej. Nie każdy bank akceptuje takie oszczędności jako wkład własny. Więcej o książeczka mieszkaniowych można przeczytać na stronie MRiT.
Finansowanie remontu
Jeśli celem kredytu jest zakup z remontem to wkład własny będzie wymagany również od środków przeznaczonych na remont. W przypadku zakupu nieruchomości za 600 000 zł 10% wkładu własnego to 60 000 zł. W sytuacji remontu za 100 000 zł wkład własny będzie obliczany od wartości nieruchomości po remoncie, czyli kwoty 700 000 zł. 10% będzie więc wynosiło 70 000 zł.