Szukając nieruchomości, można spotkać się z takimi, które mają wpisaną hipotekę w dziale IV Księgi Wieczystej. Często budzi to obawy czy taka transakcja jest bezpieczna i czy możliwe jest jej finansowanie kredytem hipotecznym. W przypadku, gdy jest to hipoteka umowna wynikająca z tego, że aktualny właściciel nabył nieruchomość przy pomocy kredytu, nie stanowi to problemu. Podstawą jest w takim przypadku zaświadczenie banku. W dokumencie powinny znajdować się informacje o aktualnym saldzie zadłużenia, numerze rachunku technicznego do spłaty, zgodzie banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia. Czasami może być wymagana również informacja o tym, że wierzytelność, której zabezpieczeniem jest hipoteka, nie została zastąpiona inną wierzytelnością.
Płatność za nieruchomość jest w takim przypadku podzielona na dwa rachunki. Pierwszy to rachunek techniczny banku, a drugi to rachunek sprzedającego. W zależności od banku środki na rachunek sprzedającego zostaną wypłacone od razu lub dopiero po dostarczeniu dokumentów umożliwiających wykreślenie hipoteki.
Poniżej znajduje się przykładowy schemat płatności w sytuacji zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką:
Zawarcie umowy sprzedaży
Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego.
Wpłata wkładu własnego
Środki trafiają na rachunek techniczny banku w którym sprzedający ma kredyt.
Wypłata pierwszej części kredytu
Te środki również trafiają na rachunek techniczny banku w którym sprzedający ma kredyt
Dostarczenie przez sprzedającego zgody na wykreślenie hipoteki
Taka zgoda jest czasami nazywana listem mazalnym.
Złożenie przez kupującego wniosku o wykreślenie hipoteki
W tym momencie już kupujący jest właścicielem nieruchomości, dlatego to on składa wniosek o wykreślenie hipoteki.
Wypłata drugiej części kredytu
Środki trafiają na rachunek sprzedającego.
Schemat płatności może być inny w zależności od kwoty kredytu pozostałej do spłaty i procedury banku udzielającego kupującemu kredytu.
Jeśli bank w którym sprzedający ma kredyt pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę to koszt ten ponosi strona sprzedająca. Podobnie jest z opłatą za wykreślenie hipoteki wynoszącą 100 zł.
Zwrócić też trzeba uwagę na przypadek kredytów w obcej walucie. W takiej sytuacji istotne jest, aby na zaświadczeniu z banku znajdowała się kwota przeliczna na PLN.
Pytania budzi też czasami kwota hipoteki widniejąca w KW. W zależności od banku jest to 150, 170 lub 200% kwoty udzielonego kredytu. Nie należy tego mylić z aktualną kwotą do spłaty.
W sytuacji, gdy w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka przymusowa wynikająca na przykład z zadłużenia w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych lub Urzędu Skarbowego sytuacja się komplikuje. Zakup takiej nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego najczęściej nie będzie możliwy bez wykreślenia hipoteki.
Problematyczna w części banków może być też sytuacja w której kredyt, którego zabezpieczeniem była hipoteka został spłacony, ale hipoteka nie została wykreślona. W takim przypadku bank może wymagać wykreślenia hipoteki, co czasami trwa nawet kilka miesięcy. Z tego powodu należy unikać spłaty kredytu bezpośrednio przed sprzedażą nieruchomości. Standardową sytuacją jest opisana w powyższym schemacie spłata kredytu przez bank kupującego.
Informacja jak sprawdzić stan prawny nieruchomości można znaleźć w artykule „jak sprawdzić stan prawny nieruchomości”.